最近评论比较多，讨论比较多的两个问题，回迁房业主砸盘和小区容积率太高。很多评论颠覆认知，关键还有很多人给他们的点赞，实在是气人。

回迁房砸盘

过去卖房的时候，买卖双方见面，涉世未深的买家看到业主房子是多年前几十万买的，现在要卖几百万。买家一副看资本家丑恶嘴脸的表情说，那么便宜买的房子，反正你已经赚了那么多钱，少赚一点，便宜一点卖给我。脾气好的卖家会给购房者讲什么是市场，脾气不好的卖家接下来会有极强的抵触心情。

深圳楼市中一直流传着一个观点，小区如果有回迁房的，因为回迁房业主成本低，所以回迁房业主在卖房的时候会低于市场价卖房，是小区那个砸盘的捣蛋鬼。我很想知道这个观点是哪个人才做梦的时候想出来的，后来这个人的梦话还被那么多人相信了。

房地产从业这么多年，过去几千块一平米买南山的业主，手握多套房产的回迁户，都遇到过无数，这个群体砸盘的少之又少。回迁房业主这个群体大部分负债并不高，很多业主没有负债，并不急于卖房，没有任何动力去低价砸盘。砸盘的标签不应该标在回迁房业主身上，砸盘的标签应该标在急用钱和要爆仓的炒房客身上，所有小区和片区砸盘都是这两类业主干出来的。回迁户里面里面急用钱和要爆仓的业主是极少数，如果一个小区里面有更多的回迁户，绝对是整个小区房价的压舱石。

聪明且有独立思考能力的人应该发现，华侨城和香蜜湖大部分原业主买房成本极低，过去深圳房价大跌中最稳定的就是华侨城和香蜜湖片区。聪明且有独立思考能力的人应该发现，持有成本无限低的深圳纯回迁房小区华富村，在过去两年逆势上涨。聪明且有独立思考能力的人应该明白，小区持有成本低的业主越多，小区房价越稳定，急卖房和即将爆仓的业主越多砸盘的业主越多，后者更多集中在炒房客聚集的片区或小区。麻烦记住这句话，下次谁再乱评论，帮我怼上去。

高容积率

从华润城润玺开始，深圳很多小区容积率到了8.0以上，这样的容积率确实不低。但是我们不能以容积率一个指标来判断这个小区好不好，密不密，这是购房者犯的一个严重错误。

比如大冲片区相邻的两个小区，城市花园的容积率是4.5，二手房成交价约11万每平米。华润城润玺二期的容积率是8.53，二手房成交价约14万每平米。并且低容积率的城市花园，即使高层大部分户型都很难看到100米以外的地方，而容积率更高的润玺二期，即使低层大部分户型可以看很远很好的景观。

一个小区容积率高一些，但是周围是开阔的，远远好于一个低容积率被围在中间的小区，一定不能单纯的看一个楼盘的容积率，要实际去看这个小区，实际去看你买的这一套房子。

还有认为高容积率的拥挤问题，也不能单独看容积率的数据，如果一个楼盘周围是开阔的，在公园或大学附近，就不会拥挤。如果一个楼盘在极度拥挤的片区，哪怕容积率极低，出门一样被挤的水泄不通，出门开车被堵，出门走路被堵。

有人认为高容积率等电梯的问题，等电梯时间长绝对不能完全怪罪于高容积率。比如宝安某容积率2.5的小区，开发商建出来2梯7户的房子，1部电梯平均约100户。深圳现在很多高容积率的小区，梯户比远远没有达到这么高。

如果一个高容积率楼盘，家里看出去是开阔的美景，出门电梯不怎么等，小区周围开阔不拥挤。难道还要选一个低容积率，周围拥挤，电梯要等，客厅阳台对视的房子吗？

现在很多购房者被不用心做产品，用心做宣传的开发商带偏了。被自己都不懂的大V或中介带偏了。这种情况越来越严重，比如最近越来越多的购房者，不看价格对比使用率，上来就是问是不是新规产品，使用率有多少，是不是第四代住宅等等，被误导的有多严重才能提出这样的问题。